近日，笔者接到多位“乐伽公寓”房东的来电咨询，爆料说从乐伽合肥分公司开始，西安分公司、杭州分公司乃至乐伽南京总部相继出现拖欠房东房租的问题，关于乐伽公寓“跑路”、“爆雷”的说法在网上迅速蔓延，房东自身的权益无法得到保障。虽然笔者注意到乐伽南京总部已经紧急辟谣，声明“没有跑路”，“正常经营”，“只是停止扩张市场”……但此类回应却在有关部门的风险告知和房东租客的持续爆料中迅速被打脸，越来越多的迹象表明，乐伽公寓已经无法继续经营，正在清算，寻求政府托管或外部资本接盘。

乐伽公寓，全名是南京乐伽商业管理有限公司，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业，其成立于2016年5月30日，有四位自然人股东，注册资本为100万元，实缴资本仅为15.3万元。并且经查，乐伽公司的经营范围仅包括“商业管理；房产经纪；房屋维修；保洁服务，家政服务；装饰工程设计、施工"等，并不包含房屋租赁项目。业内人士表示乐伽迟早都会出事情，因为给与房东高于市场的价格，又以低于市场的低价租给租客，以此产生短期的现金流，却违反了市场依靠“租金差”盈利的模式，很容易发生资金链断裂的问题。

乐伽公寓模式属于典型的“物业代持模式”，即长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人签订一定期限的租赁合同（但通常运营商会出于避税、避责等目的与出租人签订《房屋出租委托代理合同》以形成名义上的委托关系），对房屋进行一定的装修改造后转手对外出租；这种模式也是市场中最为普遍的模式，俗称“二房东模式”。在这种模式下，运营商的主要利润来源于租金差价和增值服务费，以及基于租金支付的时间差（运营商按年向租客收取租金和押金，而仅按季度向出租人支付租金）而产生的利息或其他投资收益。然而与自如、蛋壳等不同的是，乐伽却不以运营见长，反而采取“高收低租”模式，高价从房东处收房，然后以低于收房的价格对外出租，加上运营、人工等成本，这种赔本买卖显然不符合商业规律。笔者猜测，乐伽以做长租公寓为名，行“庞氏骗局”之实的可能性不太大，毕竟截至目前为止总部的四个股东都没有跑路——当然这也需要公安机关进一步调查确认。更合理的解释是，乐伽试图通过提高资金流动性，快速扩大规模的方式，以小搏大，获得资本的青睐，然后转手变现——但事实证明这招险棋是玩脱了，随着自有资金链的断裂，又没有外部资本输血，乐伽一夜之间快速崩盘。

一、运营商与出租人（房东）之间的法律关系

（一）委托合同关系

第一种观点认为乐伽公寓模式下存在两份相互独立的合同，即《房屋出租委托代理合同》和《房屋租赁合同》。其中乐伽与房东之间形成的是基于信任而产生的委托关系，根据房屋委托合同的约定及授权委托书的授权，乐伽全权负责“出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间的所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等。”因此在乐伽出现经营困难，租金支付严重逾期的情况下，房东可以行使任意解除权，但在委托合同解除后，受托人乐伽原本基于授权而实施的行为并不会因委托关系的终止而失效或撤销。乐伽的行为后果（包括履行与租客签订的《租赁合同》）仍然应由房东继续承担，同时乐伽有权能就委托关系解除而导致的损失向房东索赔。不过基于双方一致真实的意思表示，委托人与受托人双方也可以通过合同约定放弃任意解除权，比如约定“任意一方提前终止合同，即构成违约”。此时房东只能基于合同的约定或法律规定，行使约定解除权或法定解除权。

（二）租赁合同关系

第二种观点认为虽然形式上房东与乐伽签订的是《房屋出租委托代理合同》，但其本质上还是属于租赁合同。因为委托合同是典型的劳务合同，其标的是劳务，受托人收取的也只是劳务报酬。如果是委托合同关系，那么乐伽作为受托人，必须在房东的授权范围内完成委托事项才能向房东请求支付报酬。代收的租金属于房东的财产，不能与长租公寓运营商乐伽的财产进行混同，更不能以赚取租金差作为盈利模式。而实际上，乐伽的身份就是“二房东”，其合同标的是租赁物，其非但没有向房东收取完成委托事项的劳务报酬，反而向房东支付固定的租金——该租金与租客支付的租金在时间上和数额上均无直接关联。租赁房屋是否能租出去，租金能否收上来以及收上来多少的风险均由乐伽承担。这完全符合租赁合同的实质。

笔者认同第二种观点，根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。我们可以看到，虽然合同名称为委托出租，但根据合同的权利义务约定，房东向乐伽交付房屋，乐伽向房东支付固定租金，并在对房屋进行改造后再将房屋出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件（可参考（2018）沪0104民初2462号刘京诉上海自如房屋租赁合同纠纷一案民事裁定书）；同时，乐伽与租客签订租赁合同时既不披露房东的信息，又不按委托合同中约定的租金支付期限、租金金额代收租金，而是故意造成期限错配，以形成资金池，赚取租金差价等收益，应认定为租赁行为。

二、运营商与租客之间的法律关系

租赁合同关系还是转租合同关系？

根据对运营商与房东之间法律关系进行分析，我们就可以厘清运营商与租客之间的法律关系。如果乐伽与房东之间是委托合同关系，那乐伽与租客之间就仅仅是第一手的租赁合同关系，其租赁合同的权利义务由委托人房东承受，该租赁合同也不会因为委托合同的终止而终止。但如果我们认定乐伽与房东之间的关系实质上是租赁合同关系，那么乐伽与租客之间就属于转租合同关系；而租赁合同的终止必然就会导致转租合同无法继续履行，从而导致转租合同的提前终止。

第一步：政府介入调查事件性质

对于乐伽爆雷这类涉及面广（乐伽在全国托管的房屋达5万套）的群体性事件，政府相关部门（房管局、市场监督管理局、公安部门等）必然会介入，一来调查事件性质，比如是否涉及集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪事实；二来是安抚民意，稳定房东和租客的情绪；进一步政府也有可能对乐伽实行托管，协助对接第三方资本来接盘。目前看来，各地方政府部门的口径和处理方式并不一致，但仅就杭州来说，在没有地方政府的定性之前，法院是暂停受理房东与乐伽之间的纠纷的。

第二步：处理房东与乐伽之间的关系

无论是基于委托合同关系还是租赁合同关系，房东方都可以解除合同，其中委托关系可以行使任意解除权；租赁合同关系则可以乐伽已构成根本违约，通过催告后发通知要求解除合同。如果乐伽已经进入清算程序，则有必要登记申报债权。当然对于法律关系的定性最终还需要通过诉讼予以确定。

第三步：处理房东与租客之间的关系

1.房东与乐伽之间是委托合同关系

如果之前受托人的行为没有超出委托权限，租赁合同继续有效，委托人介入该租赁合同关系。并且在租客没有违约的情况下，委托人无权解除该租赁合同。那么比较合理的做法是租客也以根本违约为由要求与乐伽解除租赁合同，然后与房东直接达成新的租赁合同关系，并且双方各退一步，各自承担部分的租金损失，这样租客也可以继续居住下去，房东也避免与租客发生不愉快的诉讼纠纷或者腾房冲突。

2.房东与乐伽之间是租赁合同关系

首先转租合同会因租赁合同的解除而无法履行，但不是必然终止。

租赁合同与转租合同是相互独立的，不存在主从关系的两份合同。如果转租合同不存在法定或约定解除的事由，且转租合同仍有继续履行的可能性，那么租赁合同的解除则不必然导致转租合同的终止。

房东可以依据《物权法》第三十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，行使返还原物请求权并要求次承租人腾退房屋并承担逾期腾房的占有使用费。

在实务中，根据审理租赁合同司法解释第十六条第二款的规定，也是基于保护次承租人权益，以及便于处理判决生效后执行问题的考虑，房东可以申请将租客列为无独立请求权的第三人，要求乐伽返还租赁房屋的同时，要求租客也配合承担返还原物的责任。

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